Немного о «дачной амнистии», а также о продаже долей

Уверен, что в связи с переездом в микрорайон «Любимов» многие садоводы будут вынуждены продавать свои садовые участки в левобережных Березниках. Добираться до них станет накладно и по деньгам, и по временным затратам. Прошу вас рассказать, какие у меня должны быть документы на садовый участок и постройки на нём, чтобы без проблем продать свои сотки? И если документов нет, то куда надо обращаться за их оформлением?

Чтобы продать свой земельный участок и находящийся на нём дом с хозяйственными постройками вам необходимы свидетельства о регистрации права собственности на эти объекты (отдельно – на участок и садовый дом). Если они у вас есть, то проблем со сделкой купли-продажи возникнуть не должно.

Однако, исходя из вашего вопроса, предполагаю, что у вас таких документов не имеется. Очевидно, ваш садовый участок уже очень давно находится в вашем распоряжении и вы владеете им по факту, не озаботившись до настоящего времени оформлением документов, подтверждающих право собственности на него.

В таком случае на помощь вам может придти известный закон о т.н. «дачной амнистии», предполагающий упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Давайте разберёмся в его положениях более подробно.

В упрощенном порядке можно оформить право собственности:

— на земельные участки, которые предназначены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

— объекты недвижимости, построенные на таких земельных участках.

При этом упрощенный порядок работает только для земель, предоставленных до 30 октября 2001 г.

Каждый недвижимый объект оформляется отдельно. Начинать следует с получения свидетельства на землю, поскольку без него невозможно  зарегистрировать дом.

Необходимо отметить, что с начала 90-х годов, при выделении земли, уже выдавали свидетельство о собственности. Это так называемые, документы старого образца, они вполне законны. Но сведений о таких собственниках в соответствующем госреестре нет, и при необходимости продать имущество – потребуется зарегистрировать переход права, а для этого оно быть зафиксировано в государственном реестре.

Для регистрации земельного участка нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением (заполняется там же), приложив к нему любые имеющиеся документы, это может быть:

​ свидетельство о собственности старого образца;

​ решение исполкома или другого органа о выделении участка;

​ выписка из похозяйственной книги местных органов власти. Выписка выдается из архива муниципального образования по месту нахождения земли.

На основании этих документов земля будет поставлена на кадастровый учет, а ваше право собственности на неё будет зарегистрировано в установленном порядке с выдачей вам вышеупомянутого свидетельства.

Для регистрации дома нужно представить документы, подтверждающие факт его создания с описанием основных характеристик и свидетельство на земельный участок.

Собирая документы для дачной амнистии, чтобы зарегистрировать дом, обратите внимание на категорию и разрешенное использование земли. От этого зависит порядок последующих действий.

— Если земля относится к сельскохозяйственной, выделялась под садоводство, ведение дачного, подсобного хозяйства – то заявитель просто заполняет бланк декларации, в которой описывает строение. Этого достаточно, чтобы дом одновременно внесли в кадастр и зарегистрировали право собственности (письмо Росреестра от 10.04.2015 г). Здесь больших проблем не возникнет.

— При возведении жилого дома на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство, вам будет необходимо сначала получить кадастровый паспорт на него, после чего обращаться за регистрацией права собственности и получением свидетельства о нём в органы Росреестра.

Для получения кадастрового паспорта вам нужно обратиться в органы Росреестра, где вы заполните декларацию об объекте недвижимости и предъявите уже имеющееся у вас свидетельство о праве собственности на земельный участок. На основании этих документов и после проведения осмотра строения кадастровым инженером будет составлен его технический план, с которым вы уже и обратитесь за получением кадастрового паспорта.

Имея на руках кадастровый паспорт, вы сможете обратиться в органы Росреестра уже за оформлением вашего права собственности на объект недвижимости (жилой дом).

Более подробно по данной проблеме, я думаю, вас могут проконсультировать специалисты Межмуниципального отдела Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (ул. Березниковская, 90).

По наследству мне досталась 1/3 доли в 2-х комнатной квартире, общей площадью 47 кв. метров. Хочу продать эту долю, потому что нужны деньги. Собственник двух других долей хочет приобрести мою, но по более низкой цене. Он говорит, что в этом случае я гарантировано получу деньги, а при продаже доли другим, я могу остаться либо без денег, либо договор купли-продажи будет оспорен, и нем придётся возвратить полученные деньги. Прав ли он?

Конечно, не прав.

Законодательство обязывает вас в случае продажи своей доли обязательно в первую очередь предложить её второму собственнику, указав цену, за которую вы намерены свою долю продать, и срок, который вы устанавливаете для ответа на это предложение. Предложение надо делать в письменном виде, причём необходимо, чтобы второй собственник расписался на втором экземпляре, который останется у вас. Это нужно для того, чтобы он потом не заявил, что подобного предложения не получал. Если же он отказывается расписаться, предложение можно отправить почтой с уведомлением о вручении (в этом случае, срок для ответа начинает течь с даты получения им этого письма).

Если второй собственник отвечает отказом, поскольку его не устраивает цена, либо не отвечает в указанный вами срок, вы имеете полное право продать долю «на сторону». Самый существенный момент заключается в том, что при продаже доли третьим лицам сумма сделки не может быть ниже той, что была предложена вами второму собственнику.

Эта норма закона призвана защитить интересы собственников долей, иначе был бы возможен вариант, при котором продающие собственники могли бы предлагать другим собственникам заведомо нереальные цены с тем, чтобы впоследствии продать долю третьим лицам за уже более низкую сумму.

При выполнении вами указанных условий, а именно обязательном предварительном предложении второму собственнику своей доли и отказе с его стороны, вы имеете полное право продать эту долю любому желающему за не меньшую сумму, и правовых оснований для оспаривания такой сделки не имеется.

Что касается «остаться без денег» — видимо, имеется в виду риск нарваться на мошенников. Но такой риск имеется всегда при продаже недвижимости, что не мешает гражданам ежедневно заключать такие сделки. Будьте осмотрительны при оформлении документов, внимательно их прочитывайте, обратитесь за правовым сопровождением сделки в надёжное риэлторское агентство – и эта вероятность будет сведена к минимуму.

(«Новая городская газета» № 22(75) от 9.06.2016 г., стр. 10)