Правовой анализ ситуации с капитальным ремонтом
Первоначально представители фонда утверждали, что, если собственник сделал первый платёж, то автоматом заключал договор с Фондом. Соответственно, его можно наказать за нарушение условий договора при возникновении долгов по капремонту. Но из информации, которая расположена на сайте фонда следует, что стороной договора является не конкретный собственник, а собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов в доме. Если нужного количества голосов в доме не набирается, кто будет ответчиком в суде?
Это одно из массы противоречий, заложенных в законодательстве о капремонте. Действительно, согласно Жилищному кодексу, первым платежом гражданин заключает договор и региональный оператор начинает с удовольствием принимать от него денежные средства. При этом этот гражданин не является стороной заключённого договора! Сторона в договоре от плательщиков возникнет лишь тогда, в доме, где живёт этот гражданин начнут платить (тем самым заключив договоры с оператором) не менее, чем собственники, обладающие 50 %+1 голосом. Выходит, гражданин исполняет обязательства по незаключённому договору, при том, что неизвестно, когда он вообще будет заключен. Если он перестанет платить, то его нельзя будет привлечь к ответственности через суд, ведь он – не сторона договора, а лишь маленькая частичка ещё не возникшей стороны. С юридической точки зрения такая ситуация — абсурд.
И второй момент. Для простоты предположим, что в доме 100 находящихся в собственности квартир одинаковой площади, т.е. обладающих одинаковым числом голосов. Скажем, из 100 собственников платят 35. Как мы только что выяснили, они не являются стороной договора – ведь для этого требуется, чтобы платить начали минимум 51 человек. Кого будет привлекать к суду региональный оператор? 65 неплательщиков? Но это излишне – ему для заключения договора достаточно и 16. Шестнадцать случайно выбранных неплательщиков? Это дико, но допустим. Это иск к шестнадцати соответчикам, что допускается в судебной практике, но тем не менее для каждого надо региональному оператору, как истцу, надо будет изготовить экземпляр искового заявления с приложением документов, подтверждающих исковые требования. А таких собственников на тысячи домов наберётся под 100 000. За счёт каких средств, любопытно, региональные операторы будут сооружать эти бумажные валы и рассылать их по судам? И – возвращаюсь к тому, что уже писал несколько номеров назад в «НГГ» — что произойдёт с судами, на которые всё это свалится? Ведь непосредственно ответчикам все эти бумаги будут рассылать уже судебные органы. А сколько затрат уйдёт на проведение судебных заседаний, сколько времени будет потрачено на эти процессы судебной системой?
У меня, как у юриста, нет ответов, одни вопросы. Вся затея с капремонтом вместо выполнения своей основной цели, грозит вылиться в широкомасштабную всероссийскую судебную войну операторов с собственниками, которая станет весьма затяжной – ведь любое решение можно обжаловать вплоть до Верховного и Конституционного судов. И найдётся немало неравнодушных собственников, которые этим правом воспользуются.
Думаю, что либо государству придётся кардинально пересмотреть законодательство о капремонте, либо «спустить» эту историю на тормозах, смириться с огромным количеством неплательщиков (правда тогда непонятно, как вообще будет реализовываться ремонт при явной нехватке средств). Если же власть займёт в этой ситуации жёсткую позицию – полагаю, не исключены и социальные волнения.
Программой капремонта предусмотрен ремонт общедомового имущества (кровли, подвалов, сетей и и т.д.). Но право собственности на общедомовое имущество ничем не подтверждено. Нет у собственников таких документов. Как это обстоятельство согласуется с обязанностью платить за капремонт?
Здесь мы сталкиваемся с одной из болезненных проблем, вокруг которой юристами, правозащитниками и общественными деятелями сломано уже немало копий. Обязанность платить за капремонт, казалось бы, вытекает из положений жилищного и гражданского законодательства о том, что собственники помещений в многоквартирном доме, несут бремя содержания общедомового имущества и обязаны оплачивать в том числе и капремонт. Однако – уточняет закон — пропорционально доли в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Гражданский кодекс РФ говорит, что «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)
Таким образом, каждый, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме, является и владельцем некоторой доли общедомового имущества. А Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г., утверждающее правила содержания общего имущества в МКД, недвусмысленно указывает, что сведения о составе общего имущества должны содержаться в Едином госреестре прав на недвижимое имущество.
Стоп! Но ведь право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и доля в объекте недвижимости обязательно удостоверяется выдающимся собственнику документом – свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Внимание, вопрос! У кого из читателей есть свидетельство о том, что он собственник доли в праве на общее имущество своего дома? И вдогонку – второй вопрос: а является ли он собственником этой доли в таком случае? Ну и наконец: он несёт бремя содержания этого имущества, обязан его ремонтировать?
Вот представьте, что вас заставляют платить за ремонт… ну, скажем, кинотеатра, мотивируя тем, что вы его постоянно посещаете. Вы резонно возразите, что за услуги кинотеатра-то вы платить не отказываетесь – но за ремонт, извините, пусть платит собственник. Как вы отнесётесь к сообщению о том, что вы, как постоянный кинозритель, имеете право в доле собственности на этот храм искусства? Даже если это декларативно прописано в его уставных документах? Мало ли кто чего написал, дайте документ, что я собственник, не так ли? И будете правы.
Операторы и управляющие компании будут скорее всего кивать на статью 37 Жилищного кодекса, где сказано, что доля собственника помещения в общем имуществе дома пропорциональна размеру общей площади его помещения. Да, и что дальше? Это базовое правило для подсчёта долей, но кто, как и где обсчитал эту долю, а главное довёл её до собственника – чтобы он имел право её проверить, возможно возразить против такого подсчёта, не согласиться, уточнить, обжаловать?
Резюмирую: никто из собственников не знает своей доли в праве собственности на общедомовое имущество, она для него никак документально не закреплена, значит, платить за его ремонт он с юридической точки зрения не обязан.
Есть замечательный совет о том, что при установлении недостоверной информации в квитанциях на капремонт следует отложить начало внесения за него взносов, по крайней мере, до её приведения в соответствие с действительностью. Так ведь информация о доле в праве собственности на общедомовое имущество отсутствует в этих квитанциях вообще, её просто невозможно проверить в принципе! И за что я тогда должен платить? Откуда берётся сумма?
Чьей собственностью является МКД, в котором все квартиры либо приватизированы, либо проданы? Если такой дом не является муниципальной, краевой или федеральной собственностью, то почему государство считает возможным вмешиваться в судьбу этого дома?
Вообще говоря, существует постановление Правительства, предписывающее списание приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов, из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Однако, давайте проверим, на чьем балансе в настоящее время числится общедомовое имущество наших домов?
Это не так сложно. Есть замечательная организация БТИ, обратившись в которую, каждый собственник имеет право ознакомиться с т.н. инвентарно-правовым делом на свой дом. В нём отражается вся информация по любому дому и его правовая судьба в частности. Поверьте мне, что, обратившись туда, скорее всего, вы с изумлением обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих пор находится на балансе местного органа самоуправления. Проверяя провоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Вашему дому, Вы обнаружите, что объект недвижимого имущества – многоквартирный дом со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом, который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном многоквартирном доме …
Должны, конечно, быть исключения из общего правила, но я в своей практике (а мне неоднократно приходилось обращаться в БТИ с подобными запросами) с такими фактами еще не сталкивался.
Выходит, как ни крути, местная администрация не занималась этим вопросом, не списывала, как положено, многоквартирные дома из своей собственности и они до сих пор находятся на её балансе.
Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день?
Нам ДАНО ПРАВО собственности на общедомовое (по ГК РФ — общедолевое) имущество; в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ; а что на местах, то есть там, где и стоит конкретный многоквартирный дом?
Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВО собственности
на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени !!!
Нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат только помещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре.
А все остальное, что есть в многоквартирном доме — числится на балансе местной администрации и управляется ей же назначенными на управление управляющими компаниями (чувствуете, кто реальный собственник общедомового имущества многоквартирного дома и придомового участка? И этот собственник об этом знает).
По сути, нас с платежами за капремонт ввели в финансовые споры, задели за «живое», и эмоции не позволяют увидеть, что у нас, собственников отдельных помещений в многоквартирном доме, попросту нет объекта расходов.
Объект расходов (многоквартирный дом) за нами не зарегистрирован.
Нам не была определена доля в праве общей долевой собственности в данном объекте.
Данный вывод находится в строгом соответствии с законодательством РФ: Жилищным, Гражданским и даже Налоговым кодексами.
А раз нет зарегистрированного объекта собственности, то нет и расходов на его содержание.
А региональные операторы «перепутали» плательщика. Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут и обязаны предъявить фактическому владельцу имущества, а не нам, собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности местной администрации.
Ещё раз акцентирую: на ком лежит обязанность оплаты услуг по капремонту общедомового имущества? На его собственнике.
А на кого в настоящее время оформлено право собственности? У собственников квартир нет документов, зарегистрированных в Росреестре, на право общей долевой собственности в многоквартирном доме.
Региональным операторам пора бы найти действительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату.
(«Новая городская газета» № 16(18) от 30.04.2015 г., стр. 10)