ТСЖ и ТСН. Жильё и недвижимость — в чём разница?

Чем отличается ТСЖ от ТСН (товарищество собственников жилья от товарищества собственников недвижимости)?

01.09.2014 вступил в силу федеральный закон «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации …» от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Он ввёл в действие  понятие – «товарищество собственников недвижимости» (ТСН), являющееся новой организационно-правовой формой некоммерческих организаций.

В связи с этим у собственников жилья в многоквартирных домах (МКД) стали возникать вопросы про отличие ТСН от ТСЖ (товариществ собственников жилья), перерегистрации существующих ТСЖ, возможности создания ТСЖ в настоящее время, уже после вступления в действие Закона № 99.

Попробую ответить на наиболее часто возникающие из них.

Чем отличается ТСЖ от ТСН?

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности и (или) в общем пользовании (п. 1 ст. 123.12 Гражданского Кодекса РФ).

Понятие «Товарищество собственников недвижимости» включает в себя товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества. Проще говоря, понятие ТСН гораздо шире и теперь ТСЖ – один из видов ТСН.

Детализированного законодательства, конкретизирующего понятия Закона 99-ФЗ пока попросту нет — в соответствие с новыми нормами не приведён даже Жилищный Кодекс. Поэтому существенная разница между ТСН и ТСЖ на сегодняшний день состоит, пожалуй в двух основных моментах:

Во-первых, в ТСН могут объединиться несколько домов или, например, собственники жилья и коммерческих помещений на первом этаже дома. В ТСН смогут вступить владельцы гаражей, парковочных мест, боксов, даже если у них нет в собственности жилого помещения в подконтрольных ТСН домах. Считается, что в таком тандеме будет проще договориться о замене общих коммуникаций или об установке шлагбаума. Правда, многие нынешние ТСЖ с успехом делают то же самое.

Второе главное отличие нового товарищества от ТСЖ – другая система налогообложения. Так называемой «упрощенки» для ТСН пока не предусмотрено: в налоговый кодекс законодатели тоже не торопятся вносить соответствующие изменения.

Нужно ли действующему ТСЖ перерегистрироваться в ТСН?

Перерегистрация уже существующих ТСЖ в ТСН – не обязанность, а право (ч. 10 ст. 3 Закона № 99-ФЗ). Просто к товариществам собственников жилья (а также садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам) автоматически, в силу закона начинают применяться нормы о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 — 123.14 ГК РФ).

Кому все-таки стоит перерегистрироваться в ТСН?

Эксперты в один голос советуют не торопиться менять уставы, пока ТСН не вписали хотя бы в жилищный кодекс. Тем более, соответствующий законопроект уже внес профильный комитет Госдумы.

Возможно ли сейчас «по старинке» зарегистрировать ТСЖ?

Нет. Поскольку ТСЖ прямо отнесено законом к подвидам ТСН, в настоящее время можно создать лишь ТСН. Государственные органы попросту откажут в приёме регистрационных документов для создания ТСЖ.

(«Новая городская газета» № 50(52) от 24.12.2015 г., стр. 10)